| 부동산 가격 급등과 대출 규제
코로나19로 인해 미국을 비롯 전세계 상당수의 국가가 양적완화를 통해 초저금리를 유지하면서 원자재와 부동산 등 실물자산 가격이 급등하는 결과를 낳았죠. 그러다보니 우리나라 또한 초저금리 기조하에서 유동자금이 부동산으로 유입되었고, 2년여동안 부동산 대표적으로 아파트가 자고 일어나면 몇천만원이 오를 정도의 급등세를 기록했습니다.
정부는 부동산을 안정화하기 위해서 각종 규제를 쏟아 냈고, 이에 따른 비용의 증가는 다시 부동산 거래금액의 증가로 나타나게 되었습니다. 결국 초저금리+정부실책의 결과로 2년여동안 10억짜리 아파트가 15억이 되고, 20억짜리 아파트는 30억, 35억 아파트가 되는 일이 비일비재해졌죠.
아울러 정책 방향이 대출을 옥죄고, 세금으로 누르는 방식이라 현금을 보유한 부자에게만 유리해졌습니다. 매매뿐만 아니라 전세도 마찬가지죠. 높은 전세가를 이용한 갭투자 매매를 잡겠다고 전세대출을 규제하는 바람에 애궂은 서민들만 피해를 보게 되기도 했습니다.
| 대출 규제의 대표적인 방법, DSR
대출을 규제하는 방식 중에 대표적인 방법으로 LTV와 DSR이 있습니다.
LTV는 담보로 제공하는 부동산에 대해 일정 비율만 대출해 주라는 규제 방식입니다.
현재 LTV는 40%입니다. 투기/투기과열지구 주택의 경우에는 9억 이하만 40%이고, 9~15억 이하는 20%, 15억 초과 시는 대출이 불가합니다. 부동산 상승세가 높은 지역일수록 현금가진 사람만 매입이 가능한 상황이 되었죠.
DSR은 돈을 빌리고자 하는 세대 또는 개인의 상환능력 대비 일정 비율만 대출해 주라는 규제입니다.
작년까지는 가구 전체의 소득을 DSR 기준을 삼았고, 올해부터는 차주 개인별 DSR을 기준으로 합니다. DSR 규제가 더욱 강화된 것이죠. 대출 규모 산정 시 대출원금과 이자, 상환기간을 따져보면 매년 원리금 상환액이 나오는데요, 이 금액이 차주의 연 소득 40% 이하까지만 가능합니다.
| DSR 계산기 활용해 미리 대출선 확인
차주의 DSR에 따라 대출규모가 정해진다는 말은 달리 말하자면 DSR 계산을 해 보면서 미리 자금 계획을 세울 수 있다는 말입니다. 특히 DSR 40%(제2금융권은 50%) 룰 안에서 대출을 가능한 한 본인이 원하는만큼 받기 위해 전략을 생각해 볼 수 있습니다.
매년 상환할 원리금은 원금, 이자율, 상환기간에 따라 달라지기 때문에 원금을 달리하거나, 이자를 낮게하거나, 상환기간을 변경하는 방법을 통해 원하는 해답을 찾아가는 것이죠. 이를 위해서는 본인이 직접 엑셀로 DSR 계산기를 만들어서 해 볼 수도 있겠지만 이미 서비스되고 있는 DSR 계산기를 활용하는 것이 더 편리하겠죠?
DSR 계산기를 이용하면 원금, 이자율, 상환기간을 조정해서 원하는 결과치를 바로 바로 확인해 볼 수 있습니다. 그래서 이 포스팅에서 DSR 계산기를 소개해 드리려는 것이빈다.
| DSR 계산기로 추천하는 서비스
워낙 DSR 계산기를 사람들이 많이 찾으니까 신한, 농협, 카카오 등에서도 DSR 계산기 서비스를 제공하기 시작했는데요, 부동산에 관심있는 사람들이 전부터 많이 이용하였던 서비스는 바로 '부동산 계산기'라는 서비스입니다. 부동산 계산기는 DSR 계산기 뿐만 아니라 부동산 거래에 필요한 다양한 서비스가 모아져 있습니다.
DSR 계산기는 물론이고, 주택 매매 시에 계산해야 할 세금 즉 취득세, 등록세, 증여세, 상속세, 양도소득세 등에 대한 계산을 쉽게 할 수 있고요, 심지어 부동산 중개 수수료, 법무사 수수료, 등기 비용 등도 바로 계산해 볼 수 있습니다. 또한 부동산을 보유하면서 내야 할 세금이나 임대를 놓았을 때의 수익률 등도 쉽게 산출할 수 있습니다.
DSR 계산기도 똘똘하지만 다른 기능들도 활용할 수 있는 부분이 많습니다. 저같은 경우도 부동산 매도 시에 매수자가 취득세 등을 궁금해하길래 이 앱을 통해 계산해보고 옆에 있던 중개사 분보다 더 빠르게 알려준 적도 있습니다.
| 네이버 검색 및 앱 다운로드 방법
이 서비스가 DSR 계산기로 나온 것이 아니라 '부동산 계산기'의 다양한 기능 중 하나이기 때문에 'DSR 계산기'라고 검색해서는 찾기가 어렵습니다. 아래에 네이버에서 'DSR 계산기'로 찾아본 결과인데요, 원하는 결과보다는 광고와 블로그 글들이 먼저 나오고 있죠.
네이버에서 검색하실 때에는 'DSR 계산기'가 아니라 '부동산 계산기' 혹은 '부동산 DSR 계산기'로 검색해 보시기 바랍니다. 그러면 아래와 같이 '부동산 계산기.com'이라는 사이트가 바로 나옵니다. 여기에 들어가서 서비스를 이용하시면 됩니다.
위에서 저의 경우를 말씀드린 것처럼 앱을 다운로드 받으면 사용하기가 편한데요, 앱스토어 등 앱다운로드 서비스에 가서 '부동산 계산기'라고 검색해 보시면 '부동산 계산기 - 종합 금융 계산기'라는 앱이 나올 것입니다. 이를 설치하시면 되겠습니다.
| DSR 계산기 사용 방법
실제 대출을 받을 때는 DSR 계산 뿐만 아니라 LTV나 MCG(방빼기) 및 다양한 조건이 결합되기 때문에 실제 대출 승인 규모는 DSR 계산기에서 본인이 추산한 것과 달라질 수 있습니다. 다만 DSR 계산기를 통해 미리 대략적으로나마 확인해 보는 의미죠.
그래서 DSR 계산기 또한 아주 정확한 대출의 산출을 위한 것이 아니기 때문에 단순하게 만들어져 있습니다. 본인의 소득을 입력하고, 대출 원금에 대한 조건(금액, 이율, 기간)을 입력하고, 현재 남아있는 대출에 대한 현황(잔액, 기간, 만기 상환액, 거치기간 등)을 입력하면 됩니다.
이 입력항목들을 다양하게 변경해 가면서 적절한 해를 찾는 것이죠.
| DSR 계산기 활용례
단순히 내 소득의 40%라고 한다면, 예를 들어 소득이 7천만원이라 한다면, DSR 계산기를 돌릴 필요없이 원리금 상환금 최대 규모는 2천8백만원(7천만원X40%)이 되겠죠. 이걸 찾는게 아닙니다.
DSR 계산기를 통해 원금과 이자율, 상환기간 등을 변경해 가면서 대출의 최대 금액을 받을 수 있는 조건을 알 수 있고, 원리금 상환액의 최적치를 찾아낼 수도 있습니다.
활용례를 보면서 설명해 드릴게요.
차주의 소득을 연 7천만원으로 가정하면, 원리금 상환액이 2천8백만원 내에서 되어야 합니다. 2억을 빌리고자 한다면 어떻게 해야 할까요?
상환기간을 5년으로 하는 경우 매년 원금 4천만원과 이자 900만원 정도를 갚아야 하는데, 당연히 DSR 계산기 상에서 보면 70%가 넘게 나오니까 2억은 대출 불가입니다.
대출 원금을 1억으로 낮추면 DSR 계산기 상에서 DSR 비율이 35%가 되는만큼 대출은 가능하지만 이정도의 대출규모를 원하는 것은 아니죠.
그렇다면 원금을 2억으로 하되, 상황기간을 10년으로 늘여잡는다면 어떨까요? 매년 2천만원의 원금과 이자로 약 954만원을 갚게 되므로 DSR 비율이 약 42%가 나옵니다. 대출을 2억에 근접해서 받을 수 있겠죠?
그렇다면 상환기간을 20년으로 하면 원금을 보다 더 올릴 수 있지 않을까 하는데, 은행에서 그렇게 안 해 주겠죠? 보통 5년 또는 10년으로 하는 것으로 알고 있습니다.
| 차기 정부의 DSR 규제 완화 방향
위와 같은 로직이 있기 때문에 차기 정부, 윤석렬정부에서는 청년층과 신혼부부를 대상으로 상환기간을 40년까지 늘리는 방안을 검토중이라고 합니다. 만약 위의 경우에서 동일조건인데 상환기간만 40년으로 변경하게 되면, DSR 계산기에서 42%가 나옵니다.
즉 현재의 DSR 규제인 40%를 유지하더라도 맥스 2억가량이던 대출 한도가 4억까지로 늘어나는 것이죠. 그리고 DSR 한도까지 추가적으로 완화한다면 4억에서 5~6억 정도로 대출 규모를 올릴 수 있게 됩니다.
어쩌면 집값 자체가 올라 있는 상황에서 실수요자에게 맞출 수 있는 가장 현실적인 정책이 될 수 있겠지만 또 한편으로는 전문가들이 우려하듯이 부동산 투기 열풍이 다시 불 수 있고, 가계부채 총규모가 다시 올라갈 수 있어 국가적 위험에 처할 수도 있습니다.
어떻든 윤 당선인의 인수위원회에서는 DSR 완화를 부동산 대책의 일환으로 잡고 있으니 부디 부작용을 최소화하면서 잘 작동하게 되기를 바랄 뿐입니다.
수시로 변화되는 부동산 정책과 시장 환경에서 미리 DSR 계산기를 통해 자금계획 잘 세우고, 성공하는 투자의 길로 가시기 바랍니다.
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