부동산 거래 가액이 주변과 비교해서 큰 차이가 날 때는 거래 사실 및 자금 내역을 증명하라고 요구받게 되고,
이때 작성하게 되는 것이 부동산거래신고 소명서입니다.
계약시점의 자금조달계획서와 실제 매매대금을 치르는 자금이 차이가 날 때 부동산거래신고 소명서에 적절하게 잘 설명해야 합니다.
불성실하게 소명하면 국토부에서 과태료 처분을 내릴 수 있고, 자금 출처 및 수상한 내용이 있는 경우, 국세청에서 세무조사를 받을 수도 있습니다.
부동산 거래, 자금의 흐름도 중요
부동산 거래 시 자금이 오고 간 내역을 소명하라?
아파트 가격과 거래가 폭발적이던 시기에 단기간 시세가 급등하면서 정상거래가 아닌 투기거래도 많았습니다.
이를 가려내고자 부동산 거래에 따른 자금의 흐름을 매우 중요하게 들여다 보게 되었습니다.
계약서를 쓸 때 자금조달계획서를 제출하는데, 거래가 완료된 이후 그 계획대로 자금이 집행되었는지를 보게 됩니다.
물론 모든 계약을 다 이렇게 들여다보고, 소명을 요구하지는 않습니다.
부동산의 편법 증여가 의심되는 경우, 세금 탈루 혹은 불법적 상속 등의 부정거래로 보이는 경우에 소명을 하라고 요구받게 되는 것입니다.
이때 제출하게 되는 것이 부동산거래신고 소명서입니다.
보통은 계약 시 제출했던 내역과 대동소이
아파트를 매매하는 보통의 사람들은 자금 흐름이 사실 뻔합니다.
대부분 기존에 살던 집을 매각한 대금 또는 기존의 전세금에 은행에서 끌어 온 대출을 더하고, 그 외에 기타 자금(주식, 예금, 기타 부동산 매각 자금 등)을 가지고서 대금을 치르게 됩니다.
그래서 보통은 계약시에 제출하는 자금조달게획서와 대동소이한 자금흐름을 보이게 됩니다.
이런 경우에 해당한다면, 소명서를 작성하는 것도 큰 무리가 없습니다.
그냥 있는 그대로 작성하면 무난하게 넘어가게 됩니다.
이상거래징후가 있고, 자금흐름이 불명확하다면?
부동산 거래 가액이 다른 거래에 비교해서 너무 낮거나 높은 경우, 계약금과 잔금의 시점이 너무 오랜 기간으로 차이나는 경우, 가족이나 친지간 거래가 이루어지는 경우 등 부동산 거래가 평이하지 않을 때가 있습니다.
이때 당국에서 조금 자세하게 들여다보게 됩니다. 부동산거래신고 소명서도 제출하라고 하게 됩니다.
실제 거래가 편법, 불법적 증여/상속 등의 문제가 있다면 그 내용이 속속들이 파악이 될 것입니다.
그런데 정상적인 거래의 경우에도 소명서를 요구받을 수 있습니다.
부동산 시세가 워낙 급등하고, 흠결없는 거래조차 자연스럽지 못 해 보이는 경우가 많았기 때문이죠.
[부동산거래신고 소명서]
자금조달계획서와 실제 자금흐름이 다른 경우 적극 소명 필요
문제는 여러가지 사유로 인해 계약시 제출했던 자금조달 내역과 잔금을 치를 때의 자금 흐름이 달라진 경우입니다.
대표적인 케이스가 이전에 살던 집이 나가지 않았을 때입니다.
집을 못 팔았으니 그만큼의 자금이 부족해지고, 기존 집에 있던 대출이 해소되지 않은 상태이니 신규로 대출을 내는 것도 어렵게됩니다(최근 부동산 거래절벽으로 인해 이런 일을 겪으신 분들이 꽤 많습니다).
이런 경우는 정말 어쩔 수 없는 상황이기 때문에 자금을 여기저기로 융통하는 것이 사실 정상입니다.
최선을 다해 잘 설명해야 합니다. 불성실 신고할 이유가 없죠.
이 외에 또 문제가 되는 경우는 부모나 친지로부터 자금을 융통했을 때입니다.
정말 자금의 흐름을 잘 설명하지 않으면 실무자선에서는 이 거래가 편법적인 증여나 상속인지 판단할 수 없습니다.
부동산거래신고 소명서 단계까지는 국토교통부 소관인데, 그 담당자가 소명서 내용을 인정할 수 없는 거래라고 판단하게 되고, 국세청으로 넘어가게 됩니다. 자금의 출처에 따라 세무조사까지 갈 수 있는 것입니다.
부동산거래신고 소명서 작성하는 법
소명서는 자금거래 내역과 자금의 출처를 기록
부동산거래신고 소명서 작성하실 때 주의해야 할 부분 몇가지만 체크해 보겠습니다.
우선은 부동산거래신고 소명서 의견 부분입니다.
아파트 계약금액이 크지 않다면 계약금-잔금으로 거래금액이 오고가는데, 어느 정도 이상되면 복잡해집니다.
계약금을 치르고, 중도금을 한 번 또는 두 번, 심지어 세 번에 걸쳐 나눠서 보내고, 마지막에 잔금을 치릅니다.
매도인과 매수인 간에 자금이 오고 간 내역을 시간의 경과에 따라 기록해야 합니다.
또한 그 증빙서류(통장사본 등)을 제출해야 합니다.
두 번째는 자금조달 관련 소명서 부분입니다.
위에서 어떻게 돈이 오고 간건지 적었다면, 이제 그 돈이 어디서 난 돈인지를 해명해야 합니다.
최대한 계약 시 제출했던 자금조달계획서 내용과 부합해야 합니다.
[부동산거래신고 소명서 양식 파일 첨부]
자금조달계획서와 소명서 내용이 현저히 다를 때
자금조달계획서와 실제 돈이 오고 간 내역 즉 부동산거래신고 소명서 내용이 현저히 다른 경우가 국토부에서 눈여겨 보는 케이스가 될 것입니다.
자금조달계획서에서는 본인 현금 자산이었는데, 실제로는 부모에게서 '그 밖의 차입금'으로 조달했다고 하면 이게 정말로 금전대차계약에 따른 차입인지, 세금 탈루를 목적으로 한 증여인지 담당자는 판단할 수 없습니다.
담당자는 다만 소명의 내용과 자료 제출 내역이 불성실한지 여부를 보고 과태료(최고 3천만원)를 매기게 되고, 자금 흐름의 내역에 대해서는 국세청으로 넘기게 됩니다. 세무조사가 이어질 수 있는 것이죠.
이처럼 부동산거래신고 소명서를 잘 못 쓰면 그 다음의 일이 일파만파 커질 수 있습니다.
자금조달계획서 쓸 때 주의할 점
자금조달 관련한 소명서 부분에 상단에는 금액, 하단에는 그 내역에 대한 소명을 하게 되어 있습니다.
이때 여기에 본인의 사정을 구구절절히 적는 것이 아닙니다.
오히려 설명이 모호해져서 담당자가 판단할 수 없다고 느낄 수 있습니다.
오해에 따른 불필요한 판단 유보는 피해야 합니다.
담당자가 명확하게 파악할 수 있도록 사실을 바탕으로 시간대에 따라 간명하게 작성하는 것이 좋습니다.
물론 관련된 자금 증명 서류도 깔끔하게 준비하는 것이 필요합니다.
부동산 폭등시기에는 부동산거래신고 소명서를 받은 사람이 꽤 많았습니다.
하지만 나중에 그런 불법적 시도에 대한 케이스들이 보도가 많이 되면서 이런 거래 자체가 줄기도 했고,
부동산 거래 안정화(?)에 따라 소명서 제출 요구가 줄어들기도 했습니다.
그래도 언제라도 이런 소명요구를 받을 수 있는만큼 자금 증빙에 무리가 없도록 하는 것이 좋습니다.
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